日本买房攻略 日本买房经验总结
1、买房，一定要与自己未来的计划相结合。 近未来的大致工作地、家庭人口、对周边设施的需求、车库、保育园、医院、超市，以及未来是否有转售转租意向等等。然后结合自己的预设条件，在希望的区域、选择适合自己的户型。 但也不要把预设条件限定得过死，比如，我最初希望在品川、大崎、五反田这三站找房子，因为像我这样的懒人，“10分钟通勤”或徒步上班有绝对的诱惑。但品川区的物件价格确实太高，勉强的背负担也不是聪明的决定。所以把目光拉长到距品川电车15分钟车程的范围，发现从品川到川崎的5站之间，合适我的物件大量存在。、 所以，准备期合理客观的做个规划是非常有必要的。
2、公寓派还是户建派，没有一定之规。 绝大多数人在买房之前，都是死忠的户建派支持者，因为土地价值永在。但看了几十套物件之后，我的看法有很大改变。因为一户建要面临许多居住方面的问题，比如：1）户建往往距车站相对较远，不利通勤；2）很多户建的周边设施不够便利，距商业设施远，甚至徒步两三分钟内没有便利店；3）冬天的一户建，室内寒冷，而高质量的公寓有绝对优势，比如我现在住的公寓，阳光充足，冬天几乎不用开空调，想想积年累月的冬暖夏凉，特别是女性对公寓的喜爱有实实在在的道理；4）维护维修完全自己责任，各种问题出现后牵涉大量精力和金钱；5）防火防盗，甚至土地基盘、浸水、白蚁、木材腐烂的臭味、屋顶漏水、上下水道故障等等事先调查和居住中都要时时刻刻的注意。6）也是最重要的一点：99%的一户建是木造，工法再好也是木造，良好使用寿命40年左右，除平时的修修补补外，这40年内要至少全面翻修一次，算上内装要花400万。然后拆除和重建要再花至少1800万。而买一套好的公寓，可以住到死也不用再花大钱，以后转售或转租也方便。 而公寓往往体现更多舒适和便利，比如之前很喜欢的川崎站徒步7分钟2003年的3LDK公寓住房，驻车场免费、阳光充足，楼下就是便利店，周边环境卓越，徒步2分钟就进商业街，而且价格比相同地段的户建要低很多，如果以这样的条件来选择的话，虽然每月的管理修缮费要2万，但我依然会选择这种温暖舒适、环境便利、成本低廉且无后顾之忧的公寓。而且东京通勤大站徒步10分钟内的公寓，人气居高不下，日后出租/出售都容易，相对于一户建，性价比占压倒性上风。 所以选择住宅，千万不要预先把公寓或户建设定死了，多给自己一些选择余地，也许会有更大的收获。
3、选物件不能局限在网上，委托较大的不动产公司。 日本有很多不动产网站，比如HOME“S，SUUMO等等，这些网站可以为我们选房提供重要的条件参考，但很多好物件并不需要上网，而一些有实力的不动产公司总可以掌握一些未公开的物件信息，比如之前看的几个很好的公寓和户建，都没有在网上公开叫卖，而是有专属不动产负责贩卖，并很快成交。所以，在找房子的阶段，选择现地的时间较长、信誉较好且有一定规模的不动产公司，可以事半倍功，这一点我深有感触。
4、事先的住宅ローンの仮審査是必须要做的。 在确定了大致地段，价格带之后，要进行一次住宅贷款的仮審査。由委托的不动产，免费为顾客做申请。 比如希望买一栋价值4000万的中古公寓，由不动产，拿大致价值相同的其它物件，去银行申请做一次假审查。可以提前知道自己条件，是否可以得到希望的贷款数额。申请获批后，不动产也会更认真的对待你的买房意愿。 如果选择较大较正规的不动产，比如东急、住友不动产这些大手不动产的场合，银行会给出更低的金利，这一点也要考虑在内。
5、フラット３５： 这是由银行和国家的住宅支援机构合作提供的一种15---35年的长期固定金利的住宅贷款形式。目前提供的固定金利大概是1.9几，视物件和申请人的具体情况，还可享受到前10年最大0.3---0.4%的减免优惠，也就是说，某些情况下可以享受到1.5%左右的固定金利，这对于未来变动金利的不确定性来说，是非常理想的选择。 不要保证人、不需要额外支付保证料，而且フラット３５具有一定的物件限制，纳入其许可贷款项目的物件，基本具有耐震、节能、耐火等具备长期安心居住特性的优质物件，对购买者来说，更多了一层保障。而其20%的自持资金，对外国人购房者来说没有影响。具体的メリット和デメリット，感兴趣的朋友可以自己在网上查询。 日本目前正处在一个金融的特殊时期，日元高速贬值，而且具备长期化倾向，未来金利不断上升已经成为必然的趋势，有一个资深的不动产的课长跟我讲，如果日安长期化、美国经济复苏等因素真的能把日本经济提振起来，日本的住宅金利可能以“一年一涨”的形式上涨，虽然有很多景气方面的条件要考虑，但银行金利回到3%，在未来几年也不是不可能出现。作为一家之言，当然不足为信。但对于贷款形式的选择，以固定+变动的组合形式也是一种选择。 另外申请贷款时，可以把装修的费用一并申请下来。比如买房需要申请3000万的贷款，但因为是中古住宅，需要再花200万进行一些内装，这部分也可以与买房贷款捆绑着一并申请住宅贷款。
6、寻找多家不动产，尽可能多的看物件： 以我个人的经验来说，多看物件有利于综合判断，找到最适合自己的选择。比如我在年初最早看到五反田站徒步3分钟的一个3LDK中古公寓，约90平米，3980万。定义为可以“家族生涯居住”的好房子，但因为管理修缮费每个月要4万多，且筑年数较久而放弃。而五个月后再回首看那栋房子，就不会再有像当初的心动，因为看了太多类似的物件，见识增长了，而且从心理上也更能经得起各色各样的不动产营业们的忽悠。买房子是绝对的大宗商品交易，普通人一生也只能进行一两次，所以，多找几家不动产，提出自己的条件后，不管是户建还是公寓，尽可能的多看房子，且不急于在最初阶段就确定下来，可能会选到更好的物件。
7、看到各方面条件都满意的房子，要及时拿下： 在看了较多的物件，克服了心理落差，并对大致情况都有谱了以后，如果看到各方面条件都满意的物件，一定不要犹豫，及时拿下。 这个我有比较深刻的经历：两个月前东急不动产的营业领我去看川崎车站徒步7分钟的2003年中古公寓，当时他直言，这个物件在川崎周边最有人气，希望我尽快决定。我下午2点看的房子，得知我已经是今天第3组看房子的人，后面还有2组预约。当时以为不动产在忽悠我，但看了物件后，无论从价格、公寓外观、周边环境、免费驻车以及房间内的一切情况来说，都相当满意，但还想和卖主打个心理战，没有立即决定。当第二天打电话给不动产要求价格相谈时，被告知已经被3点半看房的买家预约了。 随后不到半个月，又从东急得到消息，此公寓9楼的一户也打算出售，于是我有幸成为这个未公开物件的第一个看房客，并在看房时和在住的房东夫妻直接对话，房子的各方面情况是满意到不能用语言来形容，唯一的不足就是光线被旁边的大楼蔽挡了一个房间，但价格却比之前看的那栋房子还要贵50万。我心里有点不平衡，所以在填写的申请表上价格比屋主要求的少30万，并且拜托东急不动产川崎店的店长和营业担当一起出马去相谈。但人家回来的答复是，屋主开始委托多家不动产，对于我的申请，屋主希望再过一个周末后再给答复，结果的情况是有人出了高价，虽然我占了看房的先机，但依然失去了让我觉得好到无法用语言形容的好公寓。 所以，虽然之前在网上看到一些关于中古公寓讲价攻略之类的帖子，但我亲身经历后的建议是，中古住宅一定可以讲价，但具体情况具体分析，一旦找到各方面都满意的房子，特别是之前就是人气地域内的人气物件，就一定要快速出手，不要太过纠结于某一点的瑕疵或价格上二三十万的差距，否则到后的幸福也会溜走。现在的情况是日本人也急于买房，而有钱买房的外国人又成批增加，而且往往不按常理出牌，所以就算卖主口头同意的情况下，只要不签约，变数依然很大。当然，对于没什么人气的物件来说，可能存在一定的议价空间，一事一议，要根据经验自己分析判断。
8、一户建的选择，有许多学问，必须提前学习： 购买中古一户建要比较慎重，需要进行一定的知识储备，日本《建筑基准法》的相关规定必须提前在网上了解清楚。户建的选择不仅要看土地面积，更要看当地域的土地种类、建蔽率、容积率、私道占用、高度制限，是否可以再建等等等等。。。基本就是每个地域的一户建都不同，所以经常看到有些地域的一户建，虽然土地面积很大，但建物却很小，也不能建得很高，就是受到种种地域制限的影响，虽然空闲的土地可以停车、可以种花养狗，但切实影响了土地的实际利用率，但因为土地价格真实存在，物件的整体价格还在高位，这样的物件我个人并不推荐。而有些地域的户建，因为建蔽率能达到80%，容积率能达到300%，又没有私道占用等情况发生，日后如果再建，可以最大程度的利用土地面积，这样的物件，我个人是非常推荐的。所以，在选择一户建的时候，对于这些看似不起眼的具体的数据，必须重视，并核对当地域区役所公布的土地用途和制限等相关规定，这是潜在的价值体现。 另外，就是大家通常都注意的，白蚁是否有发生、建物本身的结构的良好度、地域内是否发生过浸水事件、土地的实际测量图等等，这个之前的朋友们都有过介绍，我就不再多做赘述。
9、关于选择户建和公寓的几种不推荐的情况： 购买一户建，有几种情况要注意，我个人不推荐购买或反对购买： 1）借地权的一户建不要买，就算价格再便宜，没有土地所有权的一户建也失去了根本意义和价值，不如住公寓更舒服自在。而这些借地权的一户建，通常要向土地主交纳土地使用费，每月费用1、2万不等，如果建物名义变更、重建、大规模装修等，都要向地主交钱。借地权又有旧法（平成4年之前）和新法的区别。特别是旧法借地权，地主可以在提出正当理由的情况下，终止借主的土地使用权。打个比如，以一期借地权30年来算，二期借地权变成20年，三期的时候就只有10年，然后更新都要向地主请申。而地主如果能够提出正当的理由，可以在借地权到期以后，收回土地的使用权，就算日本有相关的保护法律，但上面的建物也变成“再建不可”的物件，失去长久使用的一切意义。 2）不少一户建存在违建的事实。比如有的区域的建蔽率是60%，容积率是200%，这样区域的小块土地是不可能建地上三层一户建的。但有些三层的一户建是以违反《建筑基准法》为前题，以屋根的名义建了第三层，或把建蔽率自行扩大到超过60%，或是占用道路、建物高度/倾角不合法。以后如果再建，必然要把违法的部分改正，这样就会减少新建物的实际使用面积，这个在买房前必须做相关的功课。特别是江户川区、台东区等人口密集地带，各种名义的部分违规的一户建大量存在，所以一定要注意。 3）土地面积小于40平米的小型一户建，购买时要慎重。东京都的港区、品川区、目黑区这些黄金地带的住宅区存在不少这样的小型一户建，有些中心区商业用地的建蔽、容积率大，就使得虽然土地面积小但建物面积大情况出现，因为价格便宜又实用，所以一直都很有人气。但土地面积40平米是银行贷款的硬指标，土地小于40平米的新筑或中古一户建，从大手都市银行很难顺利贷到足够的钱。除非自有资金超过40--50%，否则申请也是白申请，因为银行会认为土地的价值不足，转手困难等而拒绝按80%甚至100%来贷款。所以没有足够自有资金支撑的前题下，对这样的实用型小户建，要有一定的心理认知。 中古公寓的情况，主要是看两点。一个是公寓的建筑会社是否大手，因为像三菱地所、大成建设这样的大手会社建造的公寓，质量有绝对的保障，也许在短期内看不出什么影响，但当公寓年数达到35年以上的时候，建筑质量就成为能否长期稳定居住的关键。第二是公寓的户数也要关注，因为大型公寓户数越多，分摊到每户的修缮费就相应的较少，有些低层小型公寓的户数只有二三十户，所以修缮费相对较高，而修缮费是随着筑年数增长而增加的开销，所以在相同条件下，选择户数较多的公寓，也能减少一定的修缮费支出，管理上也可能更正规和安心。
10、选择大手不动产看房，未必选择大手不动产签约： 这样的做法可能不太厚道，但中介手数料是一笔不小的开销，这些都要提前做好计算。 选择大手不动产中介看房子，前面已经讲过有很多便利，但大手不动产的中介费很难讲价，物件出售价格的3%+6万是他们必须要赚的钱，比如东急或住友不动产，对于内部员工的优惠中介费也只有8割，普通顾客的中介费基本就是全额，如果以一套4000万的房子来说，仅中介费就要126万，这并不是小数目。所以，我个人的态度是，如果我选择了他们的专属贩卖物件，或通过大手不动产而拿到了未公开的绝好物件，那这笔钱我心甘情愿的支付，因为他们利用大手的资源让我得到了实实在在的便利。但是，如果是在网上已经公开的物件，我也很有兴趣，那我尽量避开大手不动产，而选择一些在中介费上有弹性的中小的资深不动产中介。 现在在网上可以很轻易的查到中介费50%OFF，或是定额25万日元的不动产中介，也可以通过他们选择一些推荐的物件，如果是已经在网络公开，而且已经几乎没有议价空间的物件，那么选择一些低价定额的中小不动产中介，可以节约上百万的中介费支出。这个就在要不断看房的过程中进行很好的选择，否则大手不动产的营业会伤不起。 通过大手中介得知某物件要出售，但没找他们领我去现地看房，而是自己在网上找到一家现地有20年经营历史的小型不动产中介去看房。看到满意以后，直接向他们提出要求，就是物件价格要再砍掉30万，然后按这个价格支付50%的中介费。把理想的物件价格和中介费价格打包，就是这个数，如果你不同意，以目前竞争激烈的不动产中介行业，一定会有人同意。并且给出合情合理的理由，就是“我手里只有这么多钱，这已经是我能给出价格的极限，多一日元我也拿不出来了，这就是我一个有强烈购房意愿，并且很喜欢这套房子的人的最大支付限度，所以一定拜托你们帮个忙，否则我只能去找其它的不动产来帮我了”。剩下的就交给中介自己去办，他们向卖家多讲价，那多出的部分就是你的中介费，讲不下来价格，我也只出这个数，你中介公司就少赚一点。最后的结果是非常成功，在我期待的价格内，最终三方达成了贩卖意向。当然，也要视物件的情况，留个活口，否则也容易错失好物件，一个是要快，第二要高效，但前题都要建立在能够独立掌控的范围内，否则没有必要的提前准备，一切都是空谈。
最后，尽量避免找中国人经营的不动产去谈价格，有个别中国人中介房产公司居然让提前缴一定的押金(10万日元)，原因还有很多是半路出家的草台班子、经验有限、能力不足，一问他具体的住建、土地的相关知识，很多是不懂和忽悠,有些营业的日语能力也差，在这种水平下，很难得到卖方的全部信任，为你争取最大利益也就无从谈起。
1、买房，一定要与自己未来的计划相结合。 近未来的大致工作地、家庭人口、对周边设施的需求、车库、保育园、医院、超市，以及未来是否有转售转租意向等等。然后结合自己的预设条件，在希望的区域、选择适合自己的户型。 但也不要把预设条件限定得过死，比如，我最初希望在品川、大崎、五反田这三站找房子，因为像我这样的懒人，“10分钟通勤”或徒步上班有绝对的诱惑。但品川区的物件价格确实太高，勉强的背负担也不是聪明的决定。所以把目光拉长到距品川电车15分钟车程的范围，发现从品川到川崎的5站之间，合适我的物件大量存在。、 所以，准备期合理客观的做个规划是非常有必要的。
2、公寓派还是户建派，没有一定之规。 绝大多数人在买房之前，都是死忠的户建派支持者，因为土地价值永在。但看了几十套物件之后，我的看法有很大改变。因为一户建要面临许多居住方面的问题，比如：1）户建往往距车站相对较远，不利通勤；2）很多户建的周边设施不够便利，距商业设施远，甚至徒步两三分钟内没有便利店；3）冬天的一户建，室内寒冷，而高质量的公寓有绝对优势，比如我现在住的公寓，阳光充足，冬天几乎不用开空调，想想积年累月的冬暖夏凉，特别是女性对公寓的喜爱有实实在在的道理；4）维护维修完全自己责任，各种问题出现后牵涉大量精力和金钱；5）防火防盗，甚至土地基盘、浸水、白蚁、木材腐烂的臭味、屋顶漏水、上下水道故障等等事先调查和居住中都要时时刻刻的注意。6）也是最重要的一点：99%的一户建是木造，工法再好也是木造，良好使用寿命40年左右，除平时的修修补补外，这40年内要至少全面翻修一次，算上内装要花400万。然后拆除和重建要再花至少1800万。而买一套好的公寓，可以住到死也不用再花大钱，以后转售或转租也方便。 而公寓往往体现更多舒适和便利，比如之前很喜欢的川崎站徒步7分钟2003年的3LDK公寓住房，驻车场免费、阳光充足，楼下就是便利店，周边环境卓越，徒步2分钟就进商业街，而且价格比相同地段的户建要低很多，如果以这样的条件来选择的话，虽然每月的管理修缮费要2万，但我依然会选择这种温暖舒适、环境便利、成本低廉且无后顾之忧的公寓。而且东京通勤大站徒步10分钟内的公寓，人气居高不下，日后出租/出售都容易，相对于一户建，性价比占压倒性上风。 所以选择住宅，千万不要预先把公寓或户建设定死了，多给自己一些选择余地，也许会有更大的收获。
3、选物件不能局限在网上，委托较大的不动产公司。 日本有很多不动产网站，比如HOME“S，SUUMO等等，这些网站可以为我们选房提供重要的条件参考，但很多好物件并不需要上网，而一些有实力的不动产公司总可以掌握一些未公开的物件信息，比如之前看的几个很好的公寓和户建，都没有在网上公开叫卖，而是有专属不动产负责贩卖，并很快成交。所以，在找房子的阶段，选择现地的时间较长、信誉较好且有一定规模的不动产公司，可以事半倍功，这一点我深有感触。
4、事先的住宅ローンの仮審査是必须要做的。 在确定了大致地段，价格带之后，要进行一次住宅贷款的仮審査。由委托的不动产，免费为顾客做申请。 比如希望买一栋价值4000万的中古公寓，由不动产，拿大致价值相同的其它物件，去银行申请做一次假审查。可以提前知道自己条件，是否可以得到希望的贷款数额。申请获批后，不动产也会更认真的对待你的买房意愿。 如果选择较大较正规的不动产，比如东急、住友不动产这些大手不动产的场合，银行会给出更低的金利，这一点也要考虑在内。
5、フラット３５： 这是由银行和国家的住宅支援机构合作提供的一种15---35年的长期固定金利的住宅贷款形式。目前提供的固定金利大概是1.9几，视物件和申请人的具体情况，还可享受到前10年最大0.3---0.4%的减免优惠，也就是说，某些情况下可以享受到1.5%左右的固定金利，这对于未来变动金利的不确定性来说，是非常理想的选择。 不要保证人、不需要额外支付保证料，而且フラット３５具有一定的物件限制，纳入其许可贷款项目的物件，基本具有耐震、节能、耐火等具备长期安心居住特性的优质物件，对购买者来说，更多了一层保障。而其20%的自持资金，对外国人购房者来说没有影响。具体的メリット和デメリット，感兴趣的朋友可以自己在网上查询。 日本目前正处在一个金融的特殊时期，日元高速贬值，而且具备长期化倾向，未来金利不断上升已经成为必然的趋势，有一个资深的不动产的课长跟我讲，如果日安长期化、美国经济复苏等因素真的能把日本经济提振起来，日本的住宅金利可能以“一年一涨”的形式上涨，虽然有很多景气方面的条件要考虑，但银行金利回到3%，在未来几年也不是不可能出现。作为一家之言，当然不足为信。但对于贷款形式的选择，以固定+变动的组合形式也是一种选择。 另外申请贷款时，可以把装修的费用一并申请下来。比如买房需要申请3000万的贷款，但因为是中古住宅，需要再花200万进行一些内装，这部分也可以与买房贷款捆绑着一并申请住宅贷款。
6、寻找多家不动产，尽可能多的看物件： 以我个人的经验来说，多看物件有利于综合判断，找到最适合自己的选择。比如我在年初最早看到五反田站徒步3分钟的一个3LDK中古公寓，约90平米，3980万。定义为可以“家族生涯居住”的好房子，但因为管理修缮费每个月要4万多，且筑年数较久而放弃。而五个月后再回首看那栋房子，就不会再有像当初的心动，因为看了太多类似的物件，见识增长了，而且从心理上也更能经得起各色各样的不动产营业们的忽悠。买房子是绝对的大宗商品交易，普通人一生也只能进行一两次，所以，多找几家不动产，提出自己的条件后，不管是户建还是公寓，尽可能的多看房子，且不急于在最初阶段就确定下来，可能会选到更好的物件。
7、看到各方面条件都满意的房子，要及时拿下： 在看了较多的物件，克服了心理落差，并对大致情况都有谱了以后，如果看到各方面条件都满意的物件，一定不要犹豫，及时拿下。 这个我有比较深刻的经历：两个月前东急不动产的营业领我去看川崎车站徒步7分钟的2003年中古公寓，当时他直言，这个物件在川崎周边最有人气，希望我尽快决定。我下午2点看的房子，得知我已经是今天第3组看房子的人，后面还有2组预约。当时以为不动产在忽悠我，但看了物件后，无论从价格、公寓外观、周边环境、免费驻车以及房间内的一切情况来说，都相当满意，但还想和卖主打个心理战，没有立即决定。当第二天打电话给不动产要求价格相谈时，被告知已经被3点半看房的买家预约了。 随后不到半个月，又从东急得到消息，此公寓9楼的一户也打算出售，于是我有幸成为这个未公开物件的第一个看房客，并在看房时和在住的房东夫妻直接对话，房子的各方面情况是满意到不能用语言来形容，唯一的不足就是光线被旁边的大楼蔽挡了一个房间，但价格却比之前看的那栋房子还要贵50万。我心里有点不平衡，所以在填写的申请表上价格比屋主要求的少30万，并且拜托东急不动产川崎店的店长和营业担当一起出马去相谈。但人家回来的答复是，屋主开始委托多家不动产，对于我的申请，屋主希望再过一个周末后再给答复，结果的情况是有人出了高价，虽然我占了看房的先机，但依然失去了让我觉得好到无法用语言形容的好公寓。 所以，虽然之前在网上看到一些关于中古公寓讲价攻略之类的帖子，但我亲身经历后的建议是，中古住宅一定可以讲价，但具体情况具体分析，一旦找到各方面都满意的房子，特别是之前就是人气地域内的人气物件，就一定要快速出手，不要太过纠结于某一点的瑕疵或价格上二三十万的差距，否则到后的幸福也会溜走。现在的情况是日本人也急于买房，而有钱买房的外国人又成批增加，而且往往不按常理出牌，所以就算卖主口头同意的情况下，只要不签约，变数依然很大。当然，对于没什么人气的物件来说，可能存在一定的议价空间，一事一议，要根据经验自己分析判断。
8、一户建的选择，有许多学问，必须提前学习： 购买中古一户建要比较慎重，需要进行一定的知识储备，日本《建筑基准法》的相关规定必须提前在网上了解清楚。户建的选择不仅要看土地面积，更要看当地域的土地种类、建蔽率、容积率、私道占用、高度制限，是否可以再建等等等等。。。基本就是每个地域的一户建都不同，所以经常看到有些地域的一户建，虽然土地面积很大，但建物却很小，也不能建得很高，就是受到种种地域制限的影响，虽然空闲的土地可以停车、可以种花养狗，但切实影响了土地的实际利用率，但因为土地价格真实存在，物件的整体价格还在高位，这样的物件我个人并不推荐。而有些地域的户建，因为建蔽率能达到80%，容积率能达到300%，又没有私道占用等情况发生，日后如果再建，可以最大程度的利用土地面积，这样的物件，我个人是非常推荐的。所以，在选择一户建的时候，对于这些看似不起眼的具体的数据，必须重视，并核对当地域区役所公布的土地用途和制限等相关规定，这是潜在的价值体现。 另外，就是大家通常都注意的，白蚁是否有发生、建物本身的结构的良好度、地域内是否发生过浸水事件、土地的实际测量图等等，这个之前的朋友们都有过介绍，我就不再多做赘述。
9、关于选择户建和公寓的几种不推荐的情况： 购买一户建，有几种情况要注意，我个人不推荐购买或反对购买： 1）借地权的一户建不要买，就算价格再便宜，没有土地所有权的一户建也失去了根本意义和价值，不如住公寓更舒服自在。而这些借地权的一户建，通常要向土地主交纳土地使用费，每月费用1、2万不等，如果建物名义变更、重建、大规模装修等，都要向地主交钱。借地权又有旧法（平成4年之前）和新法的区别。特别是旧法借地权，地主可以在提出正当理由的情况下，终止借主的土地使用权。打个比如，以一期借地权30年来算，二期借地权变成20年，三期的时候就只有10年，然后更新都要向地主请申。而地主如果能够提出正当的理由，可以在借地权到期以后，收回土地的使用权，就算日本有相关的保护法律，但上面的建物也变成“再建不可”的物件，失去长久使用的一切意义。 2）不少一户建存在违建的事实。比如有的区域的建蔽率是60%，容积率是200%，这样区域的小块土地是不可能建地上三层一户建的。但有些三层的一户建是以违反《建筑基准法》为前题，以屋根的名义建了第三层，或把建蔽率自行扩大到超过60%，或是占用道路、建物高度/倾角不合法。以后如果再建，必然要把违法的部分改正，这样就会减少新建物的实际使用面积，这个在买房前必须做相关的功课。特别是江户川区、台东区等人口密集地带，各种名义的部分违规的一户建大量存在，所以一定要注意。 3）土地面积小于40平米的小型一户建，购买时要慎重。东京都的港区、品川区、目黑区这些黄金地带的住宅区存在不少这样的小型一户建，有些中心区商业用地的建蔽、容积率大，就使得虽然土地面积小但建物面积大情况出现，因为价格便宜又实用，所以一直都很有人气。但土地面积40平米是银行贷款的硬指标，土地小于40平米的新筑或中古一户建，从大手都市银行很难顺利贷到足够的钱。除非自有资金超过40--50%，否则申请也是白申请，因为银行会认为土地的价值不足，转手困难等而拒绝按80%甚至100%来贷款。所以没有足够自有资金支撑的前题下，对这样的实用型小户建，要有一定的心理认知。 中古公寓的情况，主要是看两点。一个是公寓的建筑会社是否大手，因为像三菱地所、大成建设这样的大手会社建造的公寓，质量有绝对的保障，也许在短期内看不出什么影响，但当公寓年数达到35年以上的时候，建筑质量就成为能否长期稳定居住的关键。第二是公寓的户数也要关注，因为大型公寓户数越多，分摊到每户的修缮费就相应的较少，有些低层小型公寓的户数只有二三十户，所以修缮费相对较高，而修缮费是随着筑年数增长而增加的开销，所以在相同条件下，选择户数较多的公寓，也能减少一定的修缮费支出，管理上也可能更正规和安心。
10、选择大手不动产看房，未必选择大手不动产签约： 这样的做法可能不太厚道，但中介手数料是一笔不小的开销，这些都要提前做好计算。 选择大手不动产中介看房子，前面已经讲过有很多便利，但大手不动产的中介费很难讲价，物件出售价格的3%+6万是他们必须要赚的钱，比如东急或住友不动产，对于内部员工的优惠中介费也只有8割，普通顾客的中介费基本就是全额，如果以一套4000万的房子来说，仅中介费就要126万，这并不是小数目。所以，我个人的态度是，如果我选择了他们的专属贩卖物件，或通过大手不动产而拿到了未公开的绝好物件，那这笔钱我心甘情愿的支付，因为他们利用大手的资源让我得到了实实在在的便利。但是，如果是在网上已经公开的物件，我也很有兴趣，那我尽量避开大手不动产，而选择一些在中介费上有弹性的中小的资深不动产中介。 现在在网上可以很轻易的查到中介费50%OFF，或是定额25万日元的不动产中介，也可以通过他们选择一些推荐的物件，如果是已经在网络公开，而且已经几乎没有议价空间的物件，那么选择一些低价定额的中小不动产中介，可以节约上百万的中介费支出。这个就在要不断看房的过程中进行很好的选择，否则大手不动产的营业会伤不起。 通过大手中介得知某物件要出售，但没找他们领我去现地看房，而是自己在网上找到一家现地有20年经营历史的小型不动产中介去看房。看到满意以后，直接向他们提出要求，就是物件价格要再砍掉30万，然后按这个价格支付50%的中介费。把理想的物件价格和中介费价格打包，就是这个数，如果你不同意，以目前竞争激烈的不动产中介行业，一定会有人同意。并且给出合情合理的理由，就是“我手里只有这么多钱，这已经是我能给出价格的极限，多一日元我也拿不出来了，这就是我一个有强烈购房意愿，并且很喜欢这套房子的人的最大支付限度，所以一定拜托你们帮个忙，否则我只能去找其它的不动产来帮我了”。剩下的就交给中介自己去办，他们向卖家多讲价，那多出的部分就是你的中介费，讲不下来价格，我也只出这个数，你中介公司就少赚一点。最后的结果是非常成功，在我期待的价格内，最终三方达成了贩卖意向。当然，也要视物件的情况，留个活口，否则也容易错失好物件，一个是要快，第二要高效，但前题都要建立在能够独立掌控的范围内，否则没有必要的提前准备，一切都是空谈。
最后，尽量避免找中国人经营的不动产去谈价格，有个别中国人中介房产公司居然让提前缴一定的押金(10万日元)，原因还有很多是半路出家的草台班子、经验有限、能力不足，一问他具体的住建、土地的相关知识，很多是不懂和忽悠,有些营业的日语能力也差，在这种水平下，很难得到卖方的全部信任，为你争取最大利益也就无从谈起。
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